Blog

Basiswissen Offene Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Sondervermögen, welches je nach Fonds auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien verteilt werden muss. Die unter Anlegern bekanntesten offenen Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften.

Eine differenzierte Unterscheidung innerhalb des Segmentes „offene Immobilienfonds“ in wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Objekt findet leider nicht statt. Die entsprechenden Fonds werden von den Vertrieben häufig unter dem Deckmantel der Risikostreuung angeboten. Dieser Aspekt ist natürlich nicht von der Hand zu weisen, allerdings gilt es zu beachten, dass die Korrelation z.B. „Aktienmarkt und Gewerbeimmobilien“ deutlich höher ausfällt als die Korrealtion „Aktienmarkt und Wohnimmobilie“.

Dies ist auch leicht nachvollziehbar, wenn wir z.B. die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt kurz beleuchten. Eine direkte Auswirkung auf den Wohnimmobilienmarkt ist zwischenzeitlich fast ausgeblieben; so haben lt. diversen Untersuchungen nur eine verschwindend geringe Anzahl an Mietern von ihrem Recht Gebrauch gemacht und Ihre Mieten gestundet.

Auf dem Mart der Gewerbeimmobilien sind im Gegensatz dazu Hotels, Gastronomie oder Immobilien in Füßgängerzonen direkt betroffen. Auch indirekte Auswirkungen durch eine längerfristige Verlagerung von Arbeitsplätzen ins Homeoffice ist denkbar.

Ziel der Fonds ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Anleihen und andere kurzfristig verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Offenen Immobilienfonds muss mindestens 5 % des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 % steigen. Vor der Finanzkrise im Jahr 2008 nutzten viele Anleger die offenen Immobilienfonds als Tagesgeldersatz – eine risikolose und täglich verfügbare Geldanlage mit einer Jahresrendite von 4-6% pro Jahr waren sehr verlockend.

Risiken Offene Immobilienfonds

Doch als die Finanzkrise mit voller Wucht zuschlug und viele Anleger ihre Anteile an ihren Offenen Immobilienfonds zurückgeben wollten, konnten viele Fonds diesem Wunsch nicht entsprechen – schlicht weil man über zu wenig Liquidität verfügte und die im Bestand befindlichen Immobilien nicht so schnell veräusserbar waren.

Reihenweise Fondsschliessungen waren die Folge. Viele offene Immobilienfonds versuchten in der Folge, gleichzeitig ihre Immobilien loszuwerden. Bis heute befinden sich (damals geschlossene) offene Immobilienfonds noch immer mit Restbeständen in der Abwicklung. Womit wir auch das Hauptrisiko eines Invests in dieses Segment dargestellt haben. Eine eigentlich illiquide Anlage (Immobilie) täglich investierter, veräußerbar und damit liquide zu machen, ist in gewissen Marktphasen (Crash, Krise) sehr komplex. Der Gesetzgeber hat in der Folge zum Schutz der Anleger Kündigungsfristen eingeführt. Ab einem freien halbjährlichen Verkaufsvolumen von EUR 30.000 pro Person, besteht eine mindestens 2-jährige Haltedauer. Dies soll im Krisenfall dem Fondsmanagement die Zeit geben, um Immobilien zu verkaufen und ohne Zeitdruck agieren zu können.

Chancen Offene Immobilienfonds

Doch genug der Risiken. Offene Immobilienfonds bieten einem Anleger die Möglichkeit, sein Portfolio um das Segment Immobilie zu erweitern, ohne sich selbst um die Finanzierung und Verwaltung kümmern zu müssen. Alle großen Investmentgesellschaften bieten erstklassige, breit gestreute Lösungen an. In der Regel befinden sich im Bestand hauptsächlich Gewerbeimmobilien (Büros, Logistik, Einzelhandel), da das kleinteilige Invest in Wohnimmobilien zu viel Verwaltungsaufwand erfordert.

Hier gibt es allerdings interessante Nischenanbieter, die wir in den Portfolios regelmäßig berücksichtigen. Eine weitere Opportunität bei dem Invest in offene Immobilienfonds bietet die Möglichkeit, den Fonds nicht über die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG – Ausgabestelle eines Fonds), sondern über die Börse zu kaufen. Hier bieten sich regelmäßig Chancen, da Anleger, die nicht 2 Jahre warten können oder wollen und zu teils erheblichen Abschlägen von bis zu 10% gegenüber dem tatsächlichen Wert bereit sind zu verkaufen.

Finanzwissen

Auf unserem Youtube Kanal haben wir getreu unserem Motto „Finanzwissen anders denken“ schon einige Videos zu Finanzthemen veröffentlicht. Ein Video aus der Reihe Geschlossene Fonds beschäftigt sich mit dem vermeintlichen Paradoxon Offenen Fonds die geschlossen sind. Was genau dahinter steckt und wie Sie als Anleger davon profitieren könnten, erfahren Sie in dem unten stehenden Video:

Schreiben sie gerne in unsere Kommentare, wenn sich für ein bestimmtes Thema aus der Welt der Finanzen interessieren und welches wir für Sie aufgreifen sollen. Uns interessiert selbstverständlich ihre Meinung zu dem Thema und ihre Fragen. Wir freuen uns auf Ihre Kommentare. Ihr Team von Springer C6.